На что УО обратить внимание при осмотре стен и фасада МКД

Продолжаем цикл статей об осмотрах отдельных элементов МКД, входящих в состав общего имущества собственников. Читайте о том, какие типичные дефекты может обнаружить управляющая организация при обследовании стен и фасада дома в зависимости от их материалов и конструкции.

Соблюдение требований правил при содержании стен и фасада дома

Работы по обследованию и определению технического состояния конструкций здания проводятся в соответствии с требованиями:
- ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»,
- СП 13–102–2003 «Правила обследования зданий и сооружений»,
- СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции»,
- СП 64.13330.2011«Деревянные конструкции»,
- СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции»,
- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Также при обследовании стен и фасада многоквартирного дома следует учитывать требования Правил № 170, где указано, какие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников обязана проводить обслуживающая дом организация.

К ремонтным работам, которые должна выполнять УО, в отношении стен и фасада многоквартирного дома, Правила № 170 относят герметизацию стыков, заделку и восстановление архитектурных элементов, смену участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраску фасадов, а также водосточных труб.

Согласно п. 2.6.2 Правил № 170, УО при подготовке жилфонда к эксплуатации в зимний период обязана устранить неисправности стен и фасадов. Все выступающие части фасада: пояски, выступы, парапеты, оконные и балконные отливы – должны иметь металлические окрытия из оцинкованной кровельной стали/керамических плиток (п. 4.2.1.8. Правил № 170).

По мере появления, чтобы не допускать их развития, УО следует выявлять и устранять следующие повреждения стен и фасадов дома (п. 4.2.3.1 Правил № 170):
местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев;
трещины в штукатурке; выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки;
разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий;
повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен;
разрушение водосточных труб; мокрые и ржавые пятна, потёки;
общее загрязнение поверхности; разрушение парапетов;
ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг).

Ещё одна немаловажная деталь, которую УО должна учесть при обследовании фасада и наружных стен, зафиксирована в п. 3.5.1 Правил № 170: на фасаде должен быть указатель с наименованием улицы/переулка/площади и пр.

Наличие дефектов и нарушений, типичных для определённого типа МКД, в состоянии стен

Осмотр стен и фасада многоквартирного дома должен проводиться в рамках сезонных обследований состояния общего имущества собственников. Эти элементы проверяются визуально, с помощью приборов, а иногда путём вскрытия и забора проб. При обследовании определяются смещение осей, качество кладки, прочность кирпича/раствора/бетона, состояние гидроизоляции и влажность стен, теплозащитные и звукоизолирующие свойства, наличие дефектов.

Отклонение стен от вертикали, перекосы, выпучивание фиксируют с помощью геодезических приборов. Если осмотр проводят не только визуально, но и со вскрытием стен, для измерения влажности берутся пробы из разных слоёв конструкции. Обязательно определяется влажность деревянных стен, а также выявляется гниль, грибок, жучков.

Возможные повреждения стен, которые УО может найти при осмотре, зависят от материалов конструкции. Они могут быть деревянными и каменными: из кирпича, блоков, панелей, а также с монолитными и каркасно-засыпными стенами.

1. Панельные МКД

Управляющие организации при осмотре могут выявить следующие нарушения конструкций:
промерзание панелей из-за снижения теплотехнических свойств материалов;
воздухопроницаемость и протечки стыков, смещения и перекосы панелей;
трещины в панелях;
коррозия крепёжных элементов и арматуры, отделение защитного слоя таких элементов на поверхности стены;
разрушение наружного слоя панелей;
разрывы между панелями;
разрушение стыков и защитного слоя;
дефекты теплозащиты и звукоизоляции.

Обычно в панельных домах повреждения появляются в наружных стенах, в стыках между панелями и в местах примыкания окон и дверей, в углах МКД и местах сопряжения перекрытий, крыш и стен.

2. Крупноблочные дома

В домах из блоков, как правило, при осмотрах стен и фасадов находят такие нарушения, как коррозия стальных элементов, ржавые пятна, обнажение арматуры, разрушение заделки стыков и фактурного слоя, протекание или воздухопроницаемость стыков.

3. Кирпичные дома

Для стен МКД такого типа типичны трещины в кирпичах и выпадение отдельных блоков, а также расслоение рядов кладки и её выветривание, отверстия и борозды, высолы из раствора. УО может обнаружить отклонение стен от вертикали, перекосы, выпучивание, просадку отдельных их частей, разрушение наружного слоя стен, промерзание и отсыревание конструкций, разрушение выступающих частей.

Также следует обращать внимание на состояние деталей и раствора, так как они зачастую подвержены коррозии, отслоение облицовки и штукатурки, нарушение в гидро-, тепло- и звукоизоляции, увлажнение стен и промерзание углов.

Для монолитных стен характерны трещины и сколы, оголение арматуры и высолы на поверхности бетона. В домах с каркасно-засыпными стенами чаще всего выявляют такие дефекты как повреждение обшивки или штукатурки, продуваемость и следы промерзания стен, выпучивание наружной обшивки и штукатурки, отставание досок, повреждение каркаса и поражение гнилью.

Потребность в текущем, косметическом или капитальном ремонте

Обследование стен/фасада дома начинается с определения характеристик материалов, типа соединения с несущими конструкциями и назначения стены: ограждающая, несущая, самонесущая. Затем обследуются наружные и внутренние стены, колонны, столбы, перегородки первого этажа.

В акте обследования необходимо фиксировать состояние каждого осмотренного элемента:
нормативное – отсутствуют повреждения и дефекты;
работоспособное – при наличии дефектов, которые не приводят к нарушению несущей способности стен;
ограниченно работоспособное – выявленные нарушения снижают несущую способность конструкции, но не создают угрозы обрушения;
аварийное – несущая способность и характеристики снижены настолько, что не исключена опасность для людей.

Также при осмотре фасада управляющая организация должна уделить внимание не только самим стенам МКД, но и иным объектам: балконам, лоджиям, козырькам при их наличии.

По материалам электронного издания РосКвартал