Изучаем отчет управляющей компании за 2020 год

Для начала вспомним требования действующего законодательства. Управляющая организация (УО) предоставляет собственникам отчёт в порядке, установленном в договоре управления или на общем собрании собственников (ОСС). Если же в договоре управления не указан способ предоставления отчёта, то, по сложившейся практике, УО определяет его самостоятельно.

По Стандарту управления домами (пп. «з» п.4 Правил № 416) управляющая организация должна представить собственникам отчёт об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом (МКД) с периодичностью и в объёме, которые установлены ОСС и договором управления.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, предметом договора является выполнение работ, оказание услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности в целях управления домом. Следовательно, в отчёт включается информация о выполнении работ, услуг, по их видам, указанных в предмете договора управления.

Если иное не установлено договором управления, то УО ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в МКД отчёт о выполнении договора за предыдущий год. А также размещает этот документ в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ, dom.gosuslugi.ru - ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Примерная форма отчёта и перечень включаемой в него информации утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр – Приложение № 2. Но тут форма дана в виде списка, в котором по пунктам перечислены моменты, которые нужно включить в отчёт. Пользоваться ей неудобно. Некоторые управляющие организации продолжают отчитываться по формам, утверждённым Стандартом раскрытия информации (ПП РФ от 23.09.2019 № 731). Хотя этот Стандарт уже не применяется, если в договоре управления прописано, что УО отчитывается по ПП РФ № 731, это не будет считаться противоречием жилищному законодательству.

В соответствии с п. 3.1.21. договора управления, наша управляющая компания обязана представлять собственникам отчет о выполнении договора за истекший календарный год в течение первого полугодия года, следующего за истекшим календарным годом. Отчет об исполнении договора размещается УО в соответствии с требованиями законодательства РФ о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

6 апреля 2021 года управляющая компания «Наш Дом Комфорт» разместила в ГИС ЖКХ отчет за 2020 год. Предлагаю всем жителям с ним ознакомиться. Ведь в соответствии с п. 3.4.4.5. договора управления, ознакомление с отчетом является способом контроля за деятельностью УО со стороны собственников. Перейдем к его изучению.

Сразу оговоримся, что мы не являемся специалистами в области управления МКД и будем рассматривать отчет с точки зрения обычного жителя. В первой части отчета представлена информация об УО. Многие могут с удивлением узнать, что название нашей УО было изменено. Теперь она называется Общество с ограниченной ответственностью «Эксплуатационная компания «Наш дом Комфорт». Данное изменение зарегистрировано 19.11.2020 года и не влечет никаких изменений прав и обязательств. Регистрационные данные – ОГРН и ИНН компании не изменились.

Вторая часть гласит, что перечень, объем и качество предоставленных УО услуг соответствует требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам. Это утверждение как минимум спорно. Да, перечень и объем, утвержденные договором управления, соответствуют минимальному перечню, утвержденному постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 (хотя и требуют дополнения в соответствии с текущей редакцией данного постановления. Дополнения предлагается утвердить в ходе проходящего в настоящее время собрания собственников). А вот качество! Думаю, многие из нас в течение прошлого года неоднократно высказывали нарекания по его поводу. Этому есть множество документальных доказательств – заявлений и претензий жителей. К сожалению, в настоящее время у жителей нет возможности оспорить это утверждение нашей УО. И ему придется верить на слово. Лишь в случае положительного решения жителей по предложенной на утверждение нынешнего собрания новой редакции договора управления, УО будет обязана выносить отчет на рассмотрение ОСС и лишь в случае его утверждения, будет иметь право на пролонгацию договора на очередной год. А пока… Ну, пойдем дальше.

В третьей части представлен отчет по каждому виду работ по содержанию и текущему ремонту. Конечно, УО отчитывается о 100%-м выполнении своих обязанностей по каждому пункту. А как же иначе? Но тут тоже есть нюансы. В пункте 14 сказано, что УО выполняло техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем. Вместе с тем, всем известно, что система вентиляции так и не передана застройщиком в эксплуатацию. И остается загадкой, как специалистами УО не обнаружен данный факт.

Также прошу внимательно изучить пункт 19. Оказывается, еженедельно осуществлялась влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек. А два раза за год – в апреле и октябре 2020 года – были вымыты окна. Точно помню, что окна мыли лишь один раз, ближе к лету.

Вообще-то факт выполнения работ и оказания услуг должен ежемесячно подтверждаться путем составления соответствующего акта. Форма акта утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 г. N 761/пр. УО обязана размещать такие акты в системе ГИС ЖКХ. Наша УО эти требования игнорирует. Несоставление актов и неразмещение их в системе является административным правонарушением.

В четвертой части отчёта УО ответственно заявляет, что случаев нарушения условий договора управления в течение 2020 года не выявлено. Это ложь. Только мною в адрес УК было направлено около десятка писем о нарушениях. При этом многие из них остались без ответа, что само по себе также является нарушением договора (п. 2.1.13). Приведу их список здесь.

Содержание обращения Вх. номер Дата регистрации Срок ответа Дата ответа
1 Просьба предоставить реестр собственников 64 10.03.2020 5 дней 08.06.2020
2 Просьба предоставить реестр собственников 169 17.08.2020 5 дней -
3 Запрос об обстоятельствах избрания председателя совета дома; просьба предоставить заверенную копию протокола ОСС от 03.04.2019 170 17.08.2020 10 дней -
4 Запрос информации об объеме и сроках гарантийных обязательств застройщика и предложений о размере платы за содержание жилого помещения 171 17.08.2020 10 дней -
5 Претензия на ненадлежащее исполнение договора управления в части работ по содержанию мусоропроводов и систем вентиляции и дымоудаления 172 17.08.2020 3 дня -
6 Претензия на неисполнение требований законодательства и условий договора управления в части нарушения порядка приемки работ и предоставления отчета о выполнении договора управления 190 31.08.2020 10 дней -
7 Заявка на участие в осмотре общедомового имущества 195 07.09.2020 10 дней -
8 Претензия на неисполнение требований законодательства в части проведения противопожарных мероприятий 203 16.09.2020 3 дня -

О том, что у жителей отсутствует возможность разоблачить эту ложь при действующей редакции договора управления, я уже упомянул выше.

Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусматривает, что собственники на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В пятой части указываются виды предоставленных коммунальных услуг и действующие тарифы.

В шестой части отчета речь идет о начисленных и оплаченных суммах за содержание жилых помещений и коммунальных услуг. Тут следует очень внимательно изучить суммы, начисленные за некоторые услуги. Так, согласно отчета, за содержание жилого помещения за 2020 год начислено 12 510 819,19 рублей. Как известно, тариф на содержание применяется в соответствии с п.3 приложения №2 к Постановлению администрации го Люберцы № 2439-ПА от 28.06.2019г. и составляет 35,98 руб. за кв.м площади. Согласно разрешения на ввод в эксплуатацию нашего дома, площадь жилых помещений в нем (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 32 487,6 кв.м. Площадь нежилых помещений – 1 958,6 кв.м. Таким образом начисления должны производиться на помещения общей площадью 34 446,2 кв.м. Считаем: 34 446,2 кв.м х 35,98 руб. х 12 месяцев = 14 872 491,31 руб. Разница составляет 2 361 672,12. Это огромная сумма. Она соответствует годовой плате за помещения площадью 5469,87 кв.м. Как образовалась эта разница? Ведь обязанность содержания лежит на всех собственниках и расходы должны нести все солидарно. Никаких послаблений не предусмотрено. Каким образом УО освободила от платы за содержание собственников помещений площадью 5469,87 кв.м. За какие заслуги? И почему остальные жители должны оплачивать преференции, выданные УО отдельным собственникам?

Теперь посмотрим другие начисления. Охрана в соответствии с решением ОСС от 03.04.2019г. оплачивается из расчета 250 руб в месяц с каждой квартиры. В нашем корпусе 722 квартиры. Считаем: 722 х 250 х 12 месяцев = 2 166 000 рублей. А в отчете нам дается сумма 2 009 650,89 руб. За контроль доступа мы платим 95 руб в месяц. В год это начисление составит 722 х 95 х 12 месяцев = 823 080 рублей. А отчитывается наша УО за 763 667,35 руб. Как это понять? Получается, каким-то квартирам начисления не производятся? Почему? Ответа нет. Попробуем посчитать, сколько таких «счастливчиков» в нашем доме? Делим фактически начисленную сумму за охрану 2 009 650,89 руб / 250 / 12 месяцев = 670. То есть из 722 квартир начисления за охрану производятся лишь 670 квартирам. Попробуем посчитать сумму по контролю доступа. 763 667,35 руб / 95 / 12 месяцев = 670. Та же цифра. Это не может быть совпадением или случайностью. Уважаемые жители! Знайте! Где-то среди нас есть очень ценные для управляющей компании жители, которые освобождены от бремени расходов. А оплачивают эту щедрость все остальные.

В восьмой части отчета УО сообщает, что несмотря на увеличение задолженности потребителей, никакой претензионно-исковой работы она не осуществляет. А как же грозная новость, размещенная на сайте УО: «Управляющая Компания начала взыскивать долги через суд». Правда, при нажатии на эту ссылку, вместо фактов покарания нерадивых неплательщиков, мы переходим на страницу с абсолютно не имеющей к взиманию долгов информацией.

Но такой добротой к неплательщикам не отличаются ресурсоснабжающие организации, которым УО задолжала многомиллионные суммы. Поэтому, по данным картотеки арбитражных дел, с конца 2019 года УК «Наш дом Комфорт» является постоянным фигурантом дел о принудительном взыскании задолженности. В 2019 году возбуждены 2 иска, а в 2020 году – ещё 17! исков от ресурсоснабжающих организаций, по всем из которых вынесено судебное решение не в пользу УК. Общая сумма удовлетворенных исков составила почти 22 млн.рублей. По многим из них выписаны исполнительные листы. Указанные данные свидетельствуют о том, что оплата управляющей компанией своих обязательств перед РСО без вмешательства судебных органов уже невозможна. В текущем году подано еще 4 иска. Лишь по одному из них, №А41-9251/2021, АО «Люберецкая теплосеть» требует взыскать 7 066,9 тыс.рублей. Конечно же, в своем отчете УО об этих фактах скромно умалчивает.

Вот такое получилось занимательное чтение.

Уже более года я занимаюсь общественной работой по вопросам нашего дома. В связи с этим, мне пришлось изучить положения действующего жилищного законодательства. И хочу всем сказать, что права жильцов надежно защищены законом. Но многие об этом не знают или не хотят знать. Вот поэтому всё так и произошло…

Дмитрий Чеглаков