Должна ли УО устранять дефекты, допущенные застройщиком в новом МКД

Споры управляющих организаций с застройщиками о устранению строительных дефектов в новостройках – непростое дело. Ещё сложнее оно может стать, если в конфликт вмешается орган ГЖН (Государственный Жилищный Надзор).

Застройщик обязан устранять строительные дефекты в МКД в рамках гарантийного периода

В Оренбурге застройщик возвёл и в 2017 году сдал эксплуатацию многоквартирный дом для переселения в него жителей аварийного жилфонда. В середине 2018 года по итогам открытого конкурса в доме появилась управляющая организация.

Но уже в 2018 году новосёлы пожаловались в орган ГЖН на состояние крови МКД. При этом подобные жалобы поступали и в муниципалитет, который подал иск к застройщику с требованиями в том числе устранить дефекты кровли спорного дома. Однако надзорное ведомство посчитало, что это нарушение именно в работе управляющей организации. Оно вынесло УО предписание с требованием устранить деформацию в кровле.

УО не согласилась с предписанием: МКД новый, находится на гарантии у застройщика, в отношении которого уже организованы проверки и ведётся судебное производство. Компания подала иск в суд, пытаясь оспорить предписание органа ГЖН (дело № А47-8215/2019). УО указала, что у неё нет денег на ремонт кровли, ведь она всего чуть больше года управляет домом. Выявленные при проверке дефекты устраняются не за счёт средств за содержание и ремонт общего имущества, а застройщиком в рамках гарантийных обязательств.

Орган Госжилнадзора в отзыве на иск отметил, что УО не приняла все зависящие от неё меры по надлежащему содержанию кровли МКД, нарушив п. 7 ПП РФ № 290 и п. 4.6.1.2 Правил № 170. Компания не отремонтировала крышу дома: при проверке обнаружены повреждения, просветы, отверстия кровли над двумя квартирами. Именно управляющая организация, по мнению ведомства, обязана устранить данные нарушения.

УО должна предпринимать все меры для поддержания общего имущества дома в надлежащем состоянии

В суд первой инстанции УО предоставила экспертное заключение: выявленные органом ГЖН дефекты кровли являются строительными недостатками и возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества. Стоимость их устранения – почти 340 тысяч рублей.

Также компания передала суду копии обращений, которые она неоднократно направляла застройщику, в муниципалитет как заказчику строительства МКД, чтобы разрешить данную ситуацию и принудить компанию, построившую дом, устранить недостатки. В суде выступили жители дома, которые рассказали, что УО делает всё возможное для поддержания общего имущества в удовлетворительном состоянии, претензий к ней у них нет.

Поэтому первая инстанция посчитала, что УО права: вопрос об устранении выявленных строительных дефектов должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств. УО принимала все необходимые меры для устранения выявленных недостатков.

Отдельно суд отметил, что УО пришла к управлению домом по результатам открытого конкурса в середине 2018 года. На момент вынесения предписания компания получила от жителей дома около 30 тысяч рублей, следовательно, у УО нет денег, чтобы устранить строительные недостатки. Предписание было признано неисполнимым.

Течение гарантийного срока на новостройку не освобождает УО от обязанностей по надлежащему содержанию дома

Орган ГЖН подал апелляционную жалобу, указав в ней, что предписание выдано заявителю в связи с неисполнением им обязанности по поддержанию комфортных условий проживания в доме. Эта обязанность возложена именно на УО вне зависимости от факта ненадлежащего выполнения застройщиком своих обязательств. УО должна произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши многоквартирного дома, а не устранить строительные дефекты.

Суд апелляционной инстанции согласился с позицией органа ГЖН. В соответствии со ст. ст. 161, 162 ЖК РФ, обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома возложена на управляющую организацию:
- УО обязана проверять кровлю на отсутствие протечек, выявлять деформации и повреждения несущих кровельных конструкций, осматривать потолки верхних этажей домов с совмещёнными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации (п. 7 ПП РФ № 290, п. 4.6.1.2 Правил № 170).
- При выявлении нарушений, приводящих к протечкам, УО должна незамедлительно их устранить, а при необходимости разработать план восстановительных работ.

Как отметил судья, факт возникновения недостатков из-за нарушений, допущенных застройщиком, и течение гарантийного срока не освобождают УО от обязанности по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии. При этом компания не должна полностью исправить все нарушения застройщика, прописанные в экспертизе: от неё требуется только устранить дефекты, указанные в предписании.

По мнению суда, направление в адрес застройщика и администрации писем не является доказательством, что УО предпринимала все меры для надлежащего содержания кровли МКД. Решение суда первой инстанции было отменено, а предписание органа ГЖН оставлено в силе.

Вопрос об устранении строительных недостатков должен решаться между застройщиком и заказчиком строительства

УО основательно подготовилась к новому разбирательству и обратилась в кассационный суд, ссылаясь на целый перечень доводов в свою пользу:
- предписание об устранении строительных недостатков выдано ненадлежащему лицу;
- в силу п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ управляющая организация будет устранять строительные недостатки за счёт средств жителей многоквартирного дома, которые не обязаны оплачивать такие работы;
- прокуратурой Оренбурга в суд подано исковое заявление в отношении застройщика об устранении строительных недостатков;
- муниципальное управление – заказчик строительства признало в качестве своих обязанностей проведение работ по устранению дефектов кровли по гарантийным обязательствам;
- заключением эксперта установлено, что указанные в предписании повреждения кровли являются строительными недостатками.

Кассационный суд отметил, что суд первой инстанции верно решил, что УО принимала все необходимые меры для устранения выявленных недостатков: проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы с кровлей, о чём компания писала в разные инстанции и застройщику. Вопрос о ремонте кровли должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств.

Предписание, по мнению кассационного суда, является неисполнимым: у УО нет возможности увеличить размер платы и нет денежных средств на проведение ремонтных работ кровли, требующей капремонта. Согласие и решение собственников жилья в многоквартирном доме на дополнительный сбор средств для этого отсутствуют. Решение суда первой инстанции было признано верным, а предписание кассации – незаконным.

ВС РФ: управляющая организация должна ремонтировать МКД даже в период течения гарантийного срока застройщика

Точку в деле поставил Верховный суд РФ, куда обратился орган Госжилнадзора. ВС РФ отметил, что действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УО выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, утверждённые ПП РФ № 290. управляющая организация делает это вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определённых случаях – незамедлительно.

Приведённые нормы направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД. Факт возникновения недостатков из-за действий застройщика и наличия у него обязательств по устранению нарушений в течение гарантийного срока не влияет на обязанности УО по договору управления ВС РФ восстановил постановление апелляционного суда и оставил предписание органа ГЖН в силе, обязав управляющую организацию устранять дефекты кровли даже в пределах действия гарантийного срока на новостройку.

УО, которые заключают договоры с собственниками помещений в новых домах, следует учитывать эту позицию Верховного суда РФ: с одной стороны, застройщик обязан устранить строительные дефекты в период гарантийного срока, а с другой – пока он этого не сделает, за любые нарушения в состоянии дома несёт ответственность управляющая организация.

По материалам электронного издания РосКвартал