Как оформить акт выполненных работ

Обязательно ли составлять

УО обязаны составлять акты приемки оказанных услуг и выполненных работ. Эта обязанность следует из совокупности положений части 2.2 статьи 161 ЖК и пункта 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее - Правила № 290). Акт о приемке результатов работ и услуг по содержанию общего имущества также входит в состав технической документации на МКД (подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491). После окончания деятельности по управлению управляющая МКД организация обязана передать акты наряду с другой технической документацией.

Внимание! Обязанность УО сделать и утвердить ежегодный отчет по договору управления не отменяет обязанность составлять акты приемки по содержанию общего имущества в МКД.

Что отражается в акте?

Управляющая организация в акте среди прочего отражает следующую информацию:
- наименование вида работ (услуг);
- периодичность (количественный показатель) выполнения работы (оказания услуги);
- единицу измерения работы (услуги);
- стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД;
- цену выполненной работы (оказанной услуги).

Акт подписывается исполнителем (УК) и заказчиком (уполномоченным собственником помещения в МКД либо председателем совета дома).

Контрольные функции совета МКД реализуются через полномочия председателя совета дома, который в соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ:
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в доме;
- подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания (выполнения) таких услуг (работ), акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;
- направляет в орган местного самоуправления обращения о невыполнении УК обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Обязательно ли соблюдение утвержденной формы акта?

Акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД является единственным надлежащим и допустимым доказательством оказания и выполнения таких услуг и работ. Форма акта, утвержденная Приказом Минстроя РФ N 761/пр, не является рекомендуемой, поэтому ее соблюдение обязательно. Несоблюдение УК формы акта ограничивает право собственников помещений в МКД на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в МКД.

Минстрой в свое время указал, что несоблюдение управляющими организациями утвержденной формы акта приводит к нарушению требований жилищного законодательства. При этом под соблюдением УК утвержденной формы акта понимается не столько соблюдение полной идентичности текста и порядка его расположения, сколько соблюдение требований к содержанию информации, включенной в утвержденную форму акта. Соответственно, если собственники помещений в МКД потребуют включения в утвержденную форму акта дополнительной информации и УК согласится на соответствующее дополнение, оформление акта выполненных работ, оказанных услуг по утвержденной форме с учетом ее дополнения не может признаваться нарушением жилищного законодательства (Письмо от 04.04.2016 N 9667-ОД/04).

Каковы сроки составления актов?

Минстрой рассуждает так.

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД (п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

В договоре управления МКД должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня (это существенное условие указанного договора) (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утвержденный на общем собрании собственников помещений в МКД и включаемый в договор управления, должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме. Поэтому сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, оказания услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.

Какая ответственность грозит, если не составлять акт

Поскольку акт приемки выполненных работ и оказанных услуг – это часть технической документации, отказ от его составления – это нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД. Ответственность за такое правонарушение предусмотрена статьей 7.23.2 КоАП.

За нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД могут назначить одно из наказаний:
- должностных лиц оштрафовать на 50-100 тыс. руб. или дисквалифицировать на срок до трех лет;
- юридических лиц оштрафовать на 150-250 тыс. руб.

* * *

Напомним, что плата за жилое помещение - это расчетный показатель, усредненный по календарному году для равномерности финансовых потоков. Для определения размера платы в расчете на 1 кв. м площади помещения нужно утвердить перечень услуг (работ), периодичность их оказания (выполнения) в году или иной количественный показатель (особенно если речь идет о ремонтных работах), единицу измерения, цену в расчете на единицу измерения и вывести общую годовую стоимость каждой услуги (работы). Затем итоговый показатель необходимо разделить на 12 (количество месяцев) и общую площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

Если в договоре управления раскрывается лишь перечень услуг (работ) с указанием их стоимости в расчете на один месяц и 1 кв. м площади помещения (например, обслуживание лифтов - 1,5 руб/кв. м в месяц, дератизация - 0,3 руб/кв. м в месяц), у собственников помещений нет понимания, как часто проводится соответствующее мероприятие и сколько оно стоит в целом. Утвержденная форма акта, как и форма раскрытия информации, позволяет дать пользователям реальное представление об объеме и стоимости обслуживания общего имущества. Ведь у подрядчиков управляющий запрашивает информацию о работах и услугах в реальных измерителях - куб. м вывезенного мусора, п. м замененных труб, кв. м перекрытого кровельного покрытия и т.п. Поэтому, если услуги (работы) оказываются (выполняются) управляющим МКД подрядным способом, количественные показатели услуг (работ) следует заимствовать из актов непосредственных исполнителей. Если же мероприятия выполняются собственными силами, нужно оценить их объем на основании внутренних документов и точно так же составить акт для собственников помещений. Что касается стоимости за единицу, она должна соответствовать договоренности между управляющим и собственниками помещений (вполне может содержать наценку на цену подрядчика - непосредственного исполнителя).

Обратите внимание! Согласно п. 32 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" в системе должна размещаться информация о состоянии расчетов лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или лица, уполномоченного в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление этим домом, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с размещением заключенных договоров и соответствующих актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ. Поставщиком этой информации является, в частности, управляющий МКД (ч. 18 ст. 7). Поэтому вполне логично, если на ту или иную услугу (работу) составлен акт с подрядчиком, она же должна быть отражена в акте, оформляемом для собственников помещений.